En Europa, el parque inmobiliario es de los puntos de contaminación más grandes, es responsable de una tercera parte de las emisiones de CO2 en la atmósfera, calculan los estudios. Además, en España este problema es aún mayor, tiene uno de los parques inmobiliarios más antiguos del Viejo Continente, con la edad media de edificios de aproximadamente 50 años.
Gracias a la lucha global contra la crisis climática y el objetivo de Bruselas para lograr tener la neutralidad energética para 2050, han propuesto rehabilitar los inmuebles, para poder reducir el consumo, que se ha transformado en una necesidad más urgente, con los fondos europeos NEXT GENERATION.
Esta ayuda permite subvencionar hasta el 80% del precio total de las actuaciones, siempre y cuando se tengan los criterios en cuenta y se cumplan.
¿Cuáles son los criterios a tener en cuenta?
El proceso de rehabilitación paso a paso con los fondos europeos:
Saber si el edificio necesita una rehabilitación, mirando el año de su construcción. “Cogiendo como referencia el año de construcción sabes qué tipo de construcción es y qué tipos de trabajos necesita el edificio para mejorar la eficiencia energética”, confirma la directora de sostenibilidad y responsabilidad corporativa de UCI, Cátia Alves.
“La legislación ha ido cambiando mucho. En los años 80 había unas formas de construir, en los 90 había otras… Pero cuanto más atrás te vayas en el tiempo, más fácil es saber si es necesaria una rehabilitación. Como términos muy generales, una marca tope sería el Código Técnico de 2007. Todos los edificios anteriores, y sobre todo los anteriores al año 2000, podrían llegar a ahorros energéticos superiores al 65%, lo que implicaría un 80% de subvención”, añade Basilio Agudo, director general de AR Rehabilitación Energética.
El director general de La Paloma Cerámicas, Julio Pascual, aconseja realizar una auditoría para saber cuál es la eficiencia energética del edificio. «Eso lo tienen que gestionar los propietarios a través del administrador de fincas y ese va a ser un muy buen barómetro de si tu vivienda o tu edificio es mejorable o no es mejorable. Todo lo que tenga letra de E, F o G no son eficientes energéticamente y son susceptibles de ser mejoradas, y eso va a tener un impacto directo en el ahorro de la factura energética a final de mes».
También, Pascual comenta: «hay un componente estético, que eso ya es susceptible a la vista, que depende de la antigüedad que tenga el edificio en el que vivas y si está bien o no está bien conservado, dependiendo de los materiales que se usaron en su momento y de cómo está de maltratado por las inclemencias del tiempo dependiendo de dónde se encuentre. Y eso sí que es un componente más subjetivo, pero que puede ser también importante a la hora de valorar una posible rehabilitación».
El agente rehabilitador
Un agente rehabilitador es una persona que da una solución a las comunidades, se encarga del proceso, desde el inicio hasta el final. Es una figura nueva que ha entrado en el mercado, necesaria para la realización de los fondos europeos que van destinados a la rehabilitación y requiere una gestión multidisciplinar, ya que para poder llevar bien estos procesos, se necesita una parte legal, administrativa, financiera, técnica…
Si te preguntas cómo buscar un agente rehabilitador, las CCAA han hecho una lista, donde los agentes rehabilitadores se tienen que dar de alta, así que lo primero es consultar esa lista.
Basilio Agudo explica “esto no implica que la persona con la que vayan a contactar tenga las capacidades necesarias, pero es el primer paso. A partir de ahí, lo suyo sería hablar con ese agente rehabilitador, saber cuál es su experiencia previa… Lo recomendable es buscar empresas que tengan una trayectoria anterior en gestión de proyectos y en gestión de comunidades porque es otro índice diferenciador. La actividad de agente rehabilitador tiene una dificultad brutal, y es que lo que gestiona es comunidades de propietarios, es decir, personas”.
Además, añade, “el agente rehabilitador debe saber cómo tratar personas, así como tener unos conocimientos técnicos, unos conocimientos legales y financieros. No vale solo con tener una parte técnica y una parte administrativa o una gestión de subvenciones. Entonces, hay que buscar una empresa que toque todos estos palos y que tenga una trayectoria ya conocida, no como agente rehabilitador, que es una figura nueva, sino en estos sectores”.
Empezar el proyecto de rehabilitación
A continuación, el agente rehabilitador tiene que realizar una visita comercial y concertar una reunión con los vecinos del edificio, con la finalidad que le designen como agente rehabilitador para que pueda hacer el libro del edificio con el proyecto de rehabilitación, el cual es como una imagen de cómo está el inmueble y una imagen final de cómo quedará. Todo esto ya está añadido a la subvención.
Decidir si se realiza el proyecto
El siguiente paso es que el agente rehabilitador debe explicar a los propietarios qué es lo que se va a hacer, cuál es el coste de dicha obra y cómo se financiará el proyecto. Y cuando los vecinos deciden ejecutar la obra, comienza la gestión y se tramita la ayuda.
El agente rehabilitador realiza el cierre financiero con el banco, y busca la manera con ellos para poder afrontar el 20% que al menos no se cubre con la subvención europea (ya que es hasta el 80%).
El director general de AR Rehabilitación Energética comenta “Por tanto, no hay incertidumbre ni para los propietarios, ni para los bancos, que saben desde un primer momento que los fondos les van a llegar”.
Ejecución del proyecto
Es decir, se presentan las ofertas de las obras. El agente rehabilitador presenta ofertas de constructoras para poder ejecutar dichas obras, y se elige la más conveniente. Después viene el proceso de construcción y finalmente la entrega.
Entonces, dependiendo de dónde esté ubicado el edificio, la comunidad autónoma debe revisar que la rehabilitación se haya realizado y ejecutado. “Habrá un proceso de unos tres o cuatro meses para que la autonomía entregue la subvención” confirman desde AR Rehabilitación.
La duración del proceso
Será para el libro del edificio en tres o cuatro meses toda la tramitación con la comunidad de vecinos propietarios, y entregar el proyecto de rehabilitación. Después hay que contar los nueve meses que debería durar la obra, cómo máximo. Basilio Agudo consolida que “Si juntas todo el proceso estaríamos hablando de 13-14 meses de principio a fin”.
Las actuaciones más recomendables
Deben cumplir los siguientes criterios:
- Una reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30%
- Una segunda reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio en un 25% si la zona climática es C o en un 35% de las zonas climáticas D y E.
Cuando se cumplen estos criterios, nos metemos en diferentes tramos de ayuda. La finalidad es mejorar al menos dos letras en la escala de eficiencia energética.
Las actuaciones que más se usan para la rehabilitación de edificios son sin duda el SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) y las fachadas ventiladas, que es como poner el abrigo al edificio; la cubierta, que es el sombrero del edificio y las luminarias. Y si también se hacen los cerramientos, ventanas…, entonces es la guinda del pastel”. Como declaran desde Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).
Ayudas para dicha rehabilitación
La comunidad de vecinos propietarios que obtenga ahorros energéticos más elevados que un 65% en su edificio a través de la rehabilitación, puede conseguir un total del 80% de la subvención. Agudo López declara “Estamos hablando de inversiones de 23.500 euros y una subvención de 18.800 euros por vivienda”
El 20% que falta puede financiarse por medio de un préstamo bancario, con plazos de entre 8 y 10 años.
Desde AR Rehabilitación Energética persisten “Al final, si haces el cálculo, resulta que de una inversión del 100% los propietarios estarían pagando solamente un 8%. Si el 20% que pagarías a 10 años (parte no subvencionable con los fondos europeos) es una cuota aproximada de unos 50 euros y tienes un 60% exento, te vas a deducir en renta unos 30 euros. Así que realmente estás pagando 20 euros al mes, y esos 20 euros te los vas a ahorrar sí o sí en el consumo de energía con la mejora.”
Los propietarios contribuyentes de viviendas que estén ubicadas en edificios de uso dominante residencial, en el cual se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética hasta el 31 de diciembre de 2024, podrán concluir el 60% de las cantidades satisfechas durante este período por las obras en viviendas,trastero y garajes hasta un máximo de 15.000 euros.
Dicha deducción se realizará en los períodos de 2021, 2022, 2023 y 2014, en relación con la cuantía satisfecha en cada uno de esos años, siempre que se haya remitido antes de finalizar el período impositivo que se va a practicar la deducción, con el 1 de enero de 2025 como plazo.
Financiación bancaria a la rehabilitación de vivienda
«El sector bancario cree que hay una necesidad de actuar sobre la rehabilitación de viviendas y la eficiencia energética de edificios para reducir emisiones y contribuir a la lucha del cambio climático. Los fondos europeos asociados al Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia junto con la financiación procedente del sector bancario representan una oportunidad para dar un impulso en esta dirección. Comienzan a emerger en el mercado productos financieros adaptados a la rehabilitación que tienden a concederse en condiciones ventajosas si mejoran la eficiencia energética de la vivienda». Así lo explica la Asociación Española de Banca (AEB).
«España dispone de un sector bancario abierto, bien capitalizado, con entidades que atienden a diferentes nichos de mercado y que se caracterizan por una significativa capacidad de innovación financiera. Unas entidades comprometidas con la Agenda 2030 y la descarbonización de nuestras economías que diseña productos financieros innovadores para poder atender el impulso de la demanda y contribuir a la modernización del parque inmobiliario español en línea con las metas planteadas en el PNIEC», comenta la patronal financiera.
Esta subvención es de una duración más corta que la hipoteca, con plazos de entre 8 años y 12 años de media. Además, los propietarios no empiezan a pagar dicha cuota hasta que la obra esté completamente terminada.
El tipo de interés medio es más elevado que las hipotecas tradicionales, ya que rondan el 7%, además habrá un revisión al alza de las condiciones de préstamos para poder adecuarse a las circunstancias actuales del mercado financiero.
Existen sociedades que te permiten realizar dicho proceso de forma completamente online, que no exige pasar por notaría si el importe que se quiere financiar es menor a 300.000 euros.